Apartmanın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis Ve Değişiklik Yapılması
Son güncelleme:
-
Apartmanın Ortak Kullanımı - Apartmanda Tesisat Değişikliği - Apartmanda İzinsiz Değişiklik Yapılması - Kat Sahiplerinden İzinsiz Değişiklik Yapılması
Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yaptırılamaz..
SORU:
Apartman yöneticisi biz kat sahiplerine ve kiracılara sormadan yada onların ev sahiplerine sormadan apartmanda bahçeye yada kapı girişine ferforjeden diğer apartmanlarda olmayan ve aykırılık gösteren herhangi bir değişiklik yapabilir mi?
Yaparsa bunu bizden parasal olarak talep edebilir mi? haberimiz ve onayımız olmaksızın yaptıysa?
CEVAP:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz
Binanın dış cephesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 4. Maddesinde (Madde aşağıya alınmıştır) ana duvarların Apartmanın Ortak yerlerinden olduğu belirtiliyor.
Aynı Kanunun 19. maddesine göre; her Kat maliki Apartmanın Ortak yerlerini korumak ve muhafaza etmekle görevlidir. (madde aşağıdadır)
Bu bozuklukları sizin yapabilmeniz için kat maliklerin 4/5 nin yazılı rıza vermesi gerekir. (Md. 19/2) Zira, Ortak yerler 16/1 md göre herkesin müşterek malıdır. Bunu Kat Malikleri Kurulundan karar alarak Yöneticinin yaptırması gerekir.
Apartmanın bakım ve onarımını yaptırmak, gerekli hallerde Kat Malikleri Kurulundan bu husustaki kararları aldırmak Yöneticinin görevidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde: 35/b, 35/d)
Bunu yerine getirmeyen Yönetici aynı kanunun 38. maddesine göre sorumludur. Zira, Yönetici aynı maddeye göre Kat Maliklerinin vekili gibi hareket etmek zorundadır. Bu nedenle, Borçlar Kanununun vekilliğe ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.
Bununla birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 18. maddesine göre de; kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerin, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir. Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. (Y.5.HD. 19.2.1990 E: 1990/17110 K:1990/4190)
Yöneticinin görev ve yetkileri Yönetim Planında belirtilir(KMK.md.35/1) :
Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (Bu tedbirler KMK.nun 18-19 ve 24)
Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması.
Bu konularda YüksekMahkeme Karar özetleri:
"Kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur olup, bunlardan birisinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptırması yasaklanmıştır. "(Y.18.HD. 2002/11829 E-2003/500 K.)
"Ana gayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderleri genel gider niteliğinde olup, bu giderlerin ve bunun için toplanacak avansa kat maliklerinin her birisi aksi kararlaştırılmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlü olduğu gibi, bu konuda kat malikleri kurulunca alınan kararlara da uymaları zorunludur."(Y.18.HD. 2002/10746 E- 2002/12060 K.)
"Kat mülkiyeti Yasasının ortak giderlerin teminatına ilişkin 22. maddesi hükmüne göre kiracıların sorumluluğu, anataşınmazda bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir."(Y.18.HD. 2003/2563 E- 2003/3293 K.)
" ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNİN DÜZGÜN VEYA BUNLARIN KULLANIMININ DAHA RAHAT BİR HALE KONULMASINA YA DA BU YERLERDEN ELDE EDİLEBİLECEK FAYDANIN ARTTIRILMASINA YÖNELİK TÜM YENİLİK VE İLAVELERİN YAPILMASI, KAT MALİKLERİNİN YARISININ ARSA PAYI ÇOKLUĞU İLE VERECEKLERİ KARARA BAĞLIDIR." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi : Esas No : 1997 / 5980 Karar No : 1997 / 7300 Tarih : 09/07/1997)
Muzaffer Deligöz